Жилищата в София продължават да поскъпват, но купувачите все по-често успяват да договорят цена под обявената. Медианната стойност на продадено жилище през първите девет месеца на 2026 г. достига 218 хил. евро спрямо 175 хил. евро година по-рано, показва анализ на стотици реално сключени сделки на агенцията за недвижими имоти Primo+.

Това означава ръст от 24%, но той не се дължи само на поскъпването. Купувачите се насочват и към по-големи жилища – медианната площ на продадения имот се увеличава от 71 на 76 кв.м. Когато се сравнят сходни имоти по брой стаи, площ, строителство, състояние и квартал, реалното поскъпване е около 14%.

Медианната цена на квадратен метър също нараства с около 14% – от 2386 на 2726 евро.

Пазарът на жилища в София през първите 9 месеца

Двустайните вече се продават за близо 190 хил. евро

Поскъпване има при всички основни типове жилища. Медианният двустаен апартамент в София се продава за 189 хил. евро при 159 хил. евро година по-рано. При едностайните увеличението е от 110 хил. до 136 хил. евро, а при тристайните – от 232 хил. до 265 хил. евро.

На квадратен метър най-силен ръст сред трите основни категории има при двустайните – с 19%, до 2704 евро. При тристайните увеличението е 11%, а при едностайните – 10%.

Панелните жилища са един от най-ясните примери защо общата цена на сделката може да бъде подвеждаща. Цената на квадратен метър при тях практически не се променя – от 2461 на 2459 евро. В същото време медианната цена на сделка се увеличава с 22%, от 143 хил. на 174 хил. евро. Причината е, че през 2026 г. са продавани по-големи панелни жилища.

Най-бързо поскъпват имотите за ремонт. При тях цената на квадратен метър се повишава с 27% – от около 2000 до 2540 евро. Така разликата между готовите за нанасяне жилища и тези, които изискват допълнителна инвестиция, постепенно се свива.

Пазарлъкът се връща

На фона на по-високите цени позицията на продавачите вече не изглежда толкова силна. През първите девет месеца на 2025 г. 55% от сделките са били сключени на обявената цена. Година по-късно делът им пада до 43%.

Средната отстъпка, изчислена върху всички сделки, се увеличава от 1,1% на 2,2%.

Най-силна е промяната при най-достъпните жилища. При имотите до 150 хил. евро само 10% от сделките през 2026 г. минават без отстъпка при 56% година по-рано.

Дял на сделките, сключени на обявената цена

В най-високия сегмент тенденцията е обратна. Половината сделки над 400 хил. евро вече се сключват без отстъпка спрямо 40% година по-рано.

Жилищата под 150 хил. евро почти изчезват

Промяната в цените измества и структурата на пазара. През 2025 г. почти всяко трето продадено жилище в София е струвало под 150 хил. евро. През първите девет месеца на 2026 г. делът им се свива до 11,5%.

За сметка на това се увеличават сделките в по-високите ценови категории. Жилищата между 150 хил. и 250 хил. евро вече представляват 56,9% от пазара, а тези между 250 хил. и 400 хил. евро – почти една четвърт.

Как се променя структурата на сделките според цената

Променя се и това, което хората купуват. Делът на тристайните апартаменти нараства от 30,7% на 34%, докато този на едностайните се свива почти наполовина – от 7,4% на 3,8%.

Увеличава се и интересът към имотите за ремонт. Те представляват 15,2% от продажбите при 9,7% година по-рано. Това може да е знак, че част от купувачите търсят по-нисък входен праг и са готови сами да инвестират в довършването на жилището.

Делът на жилищата в сгради тип ЕПК също се увеличава – от 2,6% на 6,1%. Базата остава сравнително малка – от 6 на 12 сделки, но тенденцията отново сочи към търсене на по-достъпни варианти.

Кредитът има все по-голяма роля

Заедно с цените расте и ролята на финансирането. На всеки 100 покупки през първите девет месеца на 2025 г. кредитно посредничество е използвано при 40 сделки. През същия период на 2026 г. броят им вече е 53.

Наемният пазар също върви нагоре, макар и с по-умерен темп. Медианният месечен наем се увеличава от 607 на 650 евро, или със 7%. Делът на жилищата с наем над 700 евро месечно нараства от 26% на 39%.

Данните очертават пазар, на който жилищата остават значително по-скъпи от година по-рано, но поведението на купувачите постепенно се променя. Те купуват по-големи имоти и все по-често използват кредит, но едновременно с това преговарят по-настойчиво за цената.